En las últimas décadas, Medellín ha buscado enfocar el desarrollo de la ciudad en la parte central del Valle de Aburra, siguiendo la topografía y geografía del territorio. Sin embargo, los Planes de Ordenamiento Territorial adoptados mediante los Acuerdos No. 062 de 1999 y No. 046 de 2006, se orientaron en desarrollar la ciudad en la periferia, como resultado, esta misma zona se ha consolidado en grandes edificaciones y proyectos inmobiliarios, y por su parte, el corredor central del Río Medellín ha tenido un escaso desarrollo, manteniendo así, el déficit de espacio público por habitante para una ciudad cuyos niveles de contaminación se concentran en el aire.
Para contrarrestar la problemática, se adoptó el Acuerdo No. 048 de 2014 mediante el cual se revisa y ajusta a largo plazo el Plan de Ordenamiento Territorial. En desarrollo de este, se expiden los decretos municipales (Macroproyectos) No 2078, No. 2053 y No. 2480 de 2015, como instrumentos de planificación complementarios de segundo nivel, que califican como áreas de intervención estratégicas “Rio Sur”, “Río Centro” y “Río Norte” respectivamente, como suelos de renovación localizados a lo largo del corredor del Río Medellín.
Los macroproyectos presentaron grandes desafíos, algunos de estos son; la novedad; la publicidad del instrumento de planificación; su explicación a la población y propietarios de los suelos de renovación; las funciones, roles y responsabilidades del operador urbano; la compensación de la carga de la Vivienda de Interés Social Prioritario; y la dificultad en la aplicación del reparto de cargas y beneficios. Motivos por los cuales, y de acuerdo con el Observatorio de Políticas Públicas del Concejo de Medellín, después de dos años de la adopción de los macroproyectos, sólo se había desarrollado la mitad de una unidad de actuación urbanística del plan parcial de renovación Naranjal.1
Con el fin de superar los desafíos presentados, en el año 2019, la alcaldía de Medellín expidió los decretos modificatorios No. 2195 de 2019 “Río Sur”, No. 2482 de 2019 “Río Centro”, el cual ya tenía un decreto modificatorio previo, el No. 1006 de 2018 y No. 2480 de 2019 “Río Norte”.
Mediante estos decretos se implementó un “Modelo Dinámico de Gestión”, el cual, no modificó el reparto de cargas y beneficios, sino que permitió viabilizar las estructuras financieras de los proyectos ante el incremento progresivo del valor del suelo, este modelo implicó la implementación, entre otros, de los siguientes mecanismos: la aplicación de un factor progresivo de descuento en la liquidación de cargas urbanísticas; la determinación y liquidación en dinero de las cargas urbanísticas según los metros cuadrados licenciados, y no, según las máximas propuestas por el plan parcial; y, la regulación en la compra de derechos fiduciarios como alternativa para el desarrollo de la VIP.
Pese a lo anterior, los decretos modificados tampoco cumplieron los objetivos. Los propietarios y desarrolladores de los suelos de renovación en el corredor del río encontraron grandes obstáculos precedidos por la escasez de suelo en la periferia del Valle de Aburrá.
Las dificultades encontradas correspondieron, entre otras, a las siguientes: inconsistencias cartográficas; imposibilidad del cambio de usos como servicios y comercio a vivienda, y, la financiación y construcción de redes de servicios públicos, lo cual generó la necesidad de ajustar nuevamente el reparto de cargas y beneficios, como consecuencia además, del cambio en las dinámicas sociales y económicas generadas entre otros asuntos, por la pandemia del COVID 19.
Siendo así, el Distrito de Medellín expidió los decretos distritales 1098, 1166 y 1113 del 19 de diciembre de 2023, por medio de los cuales, se revisan y ajustan los Macroproyectos para el “Área de Intervención Estratégica MEDRío” Zona Rio Sur, Centro y Norte. Estos decretos derogan los proferidos en el año 2015 y 2019.
La nueva normatividad ajustó los planos de las áreas delimitadas en los planes parciales y las unidades de actuación, las Áreas Receptoras de Obligaciones (ARO) ahora tienen la posibilidad de convertirse en Unidades de Actuación Urbanística (UAU) con potencial vocación de espacio público ,igualmente, se realizó un ajuste en la asignación al reparto de cargas y aprovechamientos, retirando el límite de edificabilidad para el cambio de usos como comercio y servicios a vivienda, sin incrementar la densidad asignada al plan parcial, además, se regula el pago de la carga de VIP y se flexibiliza el área y la localización del espacio público.
Bajo los nuevos decretos, los suelos de renovación en modalidad de “redesarrollo”2, en Medellín presentan más desafíos que los suelos con tratamiento de desarrollo y de renovación en modalidad de reactivación3 y revitalización, por cuanto presentan más cargas relacionadas con la demolición de las edificaciones, la protección a moradores, la socialización del plan parcial, la renovación de las redes de servicios públicos, la compensación de la carga VIP y VIS, y, el alto valor por metro cuadrado de la Zona Geoeconómica Homogénea (ZGH), con base en la cual, liquidan la carga de espacio público.
Con todo lo anterior, aún se espera que los decretos retiren todos los obstáculos presentados al desarrollo de los suelos de renovación en los macroproyectos, buscando renovar suelos deteriorados con sistemas de espacio público, vías, equipamientos y redes de servicios públicos óptimos y eficientes. Lo anterior, mediante la aplicación de soluciones reales y aterrizadas a un verdadero equilibrio de cargas y beneficios, el cual, permita materializar el modelo de ocupación, y cumplir la meta del crecimiento de una ciudad hacia adentro, y, en defensa de la calidad de vida que merecen sus habitantes. En todo caso, se espera que esta problemática sea ampliamente debatida con ocasión de la futura adopción del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial.