Maitte Pérez Arboleda.
Una Nueva Alternativa en la Propiedad Horizontal Colombiana
El desarrollo urbano y la necesidad de optimizar el uso del suelo han impulsado la evolución de nuevas figuras jurídicas en el ámbito inmobiliario. Una de ellas es el Multinivel Inmobiliario, un modelo innovador basado en la estructura de propiedad horizontal que permite la coexistencia de múltiples usos en un mismo espacio. Aunque su origen se encuentra en Francia, donde se conoce como «La copropriété en volumes» (Copropiedad en volúmenes), este esquema ha sido adoptado recientemente en Colombia como una herramienta eficiente para la planeación y desarrollo de proyectos inmobiliarios.
El Multinivel Inmobiliario es un modelo de propiedad horizontal que facilita la estructuración de proyectos en los que se combinan distintos usos del suelo y destinaciones, minimizando los conflictos de intereses entre copropietarios y terceros. Se trata de una estrategia jurídica y urbanística que permite organizar la propiedad de manera funcional y eficiente, garantizando una mejor distribución de los espacios comunes y servicios compartidos.
El Multinivel Inmobiliario se desarrolla en al menos dos niveles.
En el primer nivel, llamado “agrupación de lotes”, se establece la propiedad horizontal sobre el terreno principal y se organiza el suelo en diferentes lotes que serán desarrollados de manera independiente.
En el segundo nivel, se crean “edificaciones Independientes”, en donde, sobre cada lote se construyen edificaciones con usos y destinaciones específicas, pudiendo establecerse propiedades adicionales dentro de cada edificio, las cuales son sometidas también, al régimen de propiedad horizontal.
Con la implementación de esta estructura se permite la creación de proyectos inmobiliarios complejos en los que conviven distintos tipos de inmuebles, como oficinas, centros comerciales, residencias y espacios de recreación, bajo un esquema organizado y regulado.
Ahora, respecto al marco normativo, en Colombia, la Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal, sin embargo, no contempla expresamente la figura del Multinivel Inmobiliario. A pesar de ello, su desarrollo se sustenta en los principios de dicha legislación, lo que lo hace jurídicamente viable.
Además, este esquema se fundamenta en el Principio General del “Derecho de Permisión”, según el cual «lo no prohibido está permitido». En este sentido, el Multinivel Inmobiliario se ajusta al marco legal existente sin contradecir ninguna disposición vigente. Es importante mencionar que actualmente está en discusión el Proyecto de Ley No. 397 del 12 de marzo de 2024, que busca reformar la Ley 675 de 2001 e incluir disposiciones específicas sobre esta figura.
El esquema de Multinivel Inmobiliario se estructura sobre proyectos que tengan las siguientes características:
- La característica principal es la existencia de copropiedades con diferentes usos y destinaciones en donde los inmuebles compartan áreas y servicios de uso común.
- En el Multinivel Inmobiliario se está frente a un predio de mayor extensión o agrupación de lotes. La propiedad debe estructurarse sobre un terreno principal que dé origen a nuevos lotes o edificaciones independientes.
- Se generan matrículas inmobiliarias interdependientes. Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal deben generar nuevas matrículas inmobiliarias dentro del mismo esquema de copropiedad.
- Interconexión entre distintas RPH. Debe existir una relación secuencial entre distintas propiedades horizontales, donde una sirva de antecedente o base para la creación de otra.
Siendo así, el Multinivel Inmobiliario representa una alternativa innovadora para el desarrollo de proyectos urbanos en Colombia. Aunque aún no cuenta con una reglamentación específica, su implementación ha demostrado ser una solución efectiva para la integración de distintos usos del suelo en un mismo espacio, sin ignorar los desafíos que representa en la organización para la toma de decisiones, la convivencia y la distribución de aportes económicos.
Con el proyecto de reforma de la Ley 675 de 2001, sería importante que esta figura adquiera mayor reconocimiento y regulación dentro del marco jurídico colombiano, consolidándose como una herramienta clave para la planeación y desarrollo urbano del país.
Imagen tomada de https://www.geodis-ge.com/references/amiens-carre-peret/
