Alejandra Tinoco Oliveros

La Ley 388 de 1997 ha desarrollado el ordenamiento del territorio Colombiano, y en ella, entre otros aspectos estableció sus principios: la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la distribución equitativa de las cargas y beneficios. Este último principio, de acuerdo con el artículo 38 ibidem permite el establecimiento de mecanismos que garanticen la igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas con el fin de garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios.

Dentro de los mecanismos establecidos por la ley para lograr dicho reparto equitativo de cargas y beneficios se encuentran las unidades de actuación urbanística en planes parciales, la enajenación voluntaria y forzosa, la expropiación judicial y administrativa y la transferencia de derechos de construcción, los cuales, deben estar consagrados en el plan de ordenamiento territorial del correspondiente municipio o distrito para su reglamentación y aplicación por parte de las entidades públicas.

En este sentido, la transferencia de derechos de construcción fue reglamentado mediante el Decreto Nacional 151 de 1998, para ser aplicado en los suelos con tratamiento urbanístico de conservación por razones ambientales, históricas o arquitectónicas. Es importante indicar que los tratamientos urbanísticos en Colombia son cinco, correspondientes a: Desarrollo, Consolidación, renovación urbana, mejoramiento integral y Conservación, éste último, consiste en una limitación en el desarrollo y transformación de la infraestructura física.

En la medida que algunos suelos de los municipios y distritos o inmuebles de particulares están sometidos al tratamiento de conservación, sea por razones ambientales, históricas o arquitectónicas, ello implica una limitación al disfrute de los derechos de construcción. Con el fin de compensar esta limitación, fueron creados los derechos transferibles de construcción y desarrollo para así redistribuir de manera proporcional las cargas y beneficios generados por el tratamiento de conservación, que por demás representan valores imprescindibles para la naturaleza, la memoria y la cultura de nuestro país.

La transferencia de Derechos de construcción y desarrollo opera cuando un predio ubicado en suelo con tratamiento de conservación por las razones expuestas por decisión de la autoridad competente, traslada el potencial de construcción y desarrollo que pudiera tener, a un predio receptor, el cual, tiene la capacidad de recibir de manera adicional a su aprovechamiento básico los derechos de construcción y desarrollo del predio que tiene la limitación de conservación.

Para lograr lo anterior, será necesario que previamente el plan de ordenamiento territorial realice y publique un estudio de factibilidad que establezca la demanda de derechos de construcción en el territorio, determine cuáles suelos o inmuebles serán objeto de transferencia y recepción de los derechos de construcción y desarrollo, fije el límite máximo de desarrollo adicional en las zonas receptoras, y determine de qué manera aumentará la edificabilidad en el suelo receptor, la cual, puede consistir en aumento de densidad, metros cuadrados edificables, índice de ocupación u otros que pudiera definir el plan de ordenamiento.

El monto de la compensación a ser destinada al propietario del inmueble beneficiario se calcula con base en la diferencia entre el valor comercial por metro cuadrado del predio con limitación de conservación y el valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble colindante, o del plan parcial al cual pertenece según el valor de la zona geoeconómica homogénea asignada por la autoridad catastral, multiplicado por el número de metros cuadrados edificables o desarrollables a transferir, este será el valor que los urbanizadores o propietarios de suelos receptores de derechos de construcción adicionales deben pagar por un mayor aprovechamiento.

El valor a compensar es pagado por una sola vez por el fondo de compensación municipal o distrital previa disponibilidad presupuestal mediante la asignación de beneficios o estímulos tributarios, la asignación de derechos transferibles de construcción y desarrollo y otros sistemas reglamentados por normas locales, si así lo dispone el plan de ordenamiento territorial, por su parte, los propietarios de los inmuebles sometidos al tratamiento de conservación (ambiental, histórico o arquitectónica) debidamente declarados, una vez recibida la compensación correspondiente, tendrán la obligación de adoptar y ejecutar las medidas de conservación correspondientes, y en el evento de no hacerlo, deberán devolver el monto de la compensación recibida.

El distrito de Medellín ha sido pionero en implementar la transferencia de derechos de construcción y desarrollo en la modalidad patrimonial e iniciar su reglamentación en la medida que en el artículo 500 y siguientes del Acuerdo 048 de 2014, actual POT del Distrito de Medellín, define los parámetros para su ejecución siendo principalmente los suelos de renovación urbana los receptores con la metodología de cálculo establecida por el PEMP y el reglamento para su venta (Decreto 1812 de 2016) y la transferencia para la afectación por patrimonio (Decreto 1917 de 2019)

El Decreto local 1917 de 2019 es la carta de navegación del procedimiento de compensación por transferencia de derechos de construcción en la modalidad patrimonial, liderado por la Agencia para la Gestión del Paisaje, el Patrimonio y las Alianzas Público Privadas, en adelante APP, entidad que brinda las directrices de conservación correspondientes según las características propias del predio declarado bien de interés cultural, las cuales, deben ser ejecutadas materialmente por profesionales idóneos previo a la aprobación de la APP del proyecto de intervención arquitectónica.  Una vez aprobado y ejecutado el proyecto, se solicita la compensación al ente territorial, el cual destina un 20% del total de la compensación para libre destinación del propietario y el restante 80% para la intervención del inmueble.

La normatividad nacional resulta suficiente y clara, sin embargo, a pesar de la gran iniciativa de Medellín, la reglamentación de la transferencia de derechos de construcción a nivel local ha sido compleja, aunado a la centralización en un ente como es la APP, sin permitir libremente los acuerdos entre privados. Así mismo, los porcentajes limitantes en cuanto disposición para el propietario desestimulan su solicitud máxime cuando este beneficio excluye el de la disminución del predial por protección arquitectónica.

A pesar de las dificultades, se destaca el esfuerzo local, nos enorgullece hacer parte de los pioneros de estas gestiones desde Dupla Legal y creemos con convicción que estos instrumentos incentivan la protección y favorecen a los propietarios de inmuebles declarados como bienes de interés cultural quienes soportan las afectaciones o limitaciones por su gran valor para el futuro del ordenamiento territorial de nuestras ciudades.